Kupno mieszkania od dewelopera oznacza, że podczas odbioru lokalu wszystkie wady spisuje się w protokole zdawczo-odbiorczym. Od tego momentu deweloper ma 30 dni na naprawę wskazanych usterek. Samodzielnie możemy w lokalu sprawdzić ściany, sufity, podłogi (z wykorzystaniem poziomicy), stolarkę drzwiową, a także meble. Natomiast pomocy specjalisty będziemy potrzebowali choćby przy sprawdzaniu okien, łazienki, wentylacji, a także elektryki.
Odbiór techniczny mieszkania wykończonego „pod klucz”, jest w wielu aspektach podobny do sprawdzania lokalu w stanie deweloperskim. MA jednak pewne cechy odrębne oraz właściwy dla siebie oceny danych elementów, w sensie bardziej estetycznym. Mieszkanie wykończone pod klucz można kupić u niektórych deweloperów lub nabyć je od tzw. flipera. Fliper to całkiem nowy zawód w branży nieruchomości. Jest to osoba nabywająca lokal, który następnie remontuje (rynek wtórny) lub wykańcza (rynek pierwotny) i sprzedaje jako gotowe miejsce do zamieszkania, ciesząc się sporym zyskiem. Takie mieszkanie zazwyczaj nazywa się „gotowcem” lub „gotowcem inwestycyjnym”, dla tych chcących je następnie wynajmować i dalej zarabiać. W poniższym artykule zajmiemy się głównie przykładem flipów na rynku pierwotnym, czyli sprzedaży mieszkań wykończonych „pod klucz”.
Jakim czasem dysponujemy przy naprawie usterek?
W przypadku zakupu od dewelopera, w dniu odbioru lokalu, wszelkie spisane w protokole zdawczo-odbiorczym (uzasadnione) wady, zostają naprawione na jego koszt do 30 dni (mówi o tym tzw. Ustawa deweloperska). Dodatkowo obowiązuje też 5 lat rękojmi. Z kolei w przypadku odbioru lokalu od flipera, prawo wymaga jedynie 5 lat rękojmi i pozwala wyegzekwować gwarancje. Nic nie reguluje, jakoby dniu przekazania kluczy należało wskazać usterki, jednak ostrożność nakazuje, aby umówić się ze sprzedającym na ewentualność przeprowadzenia tego rodzaju kontroli.
Mając dokładne zapisy w umowie sprzedaży, rękojmia przechodzi na nowego właściciela i udziela jej deweloper. Jednak będzie to dotyczyło jedynie elementów, których fliper nie naruszył podczas wykańczania oraz aranżacji lokalu. Zazwyczaj jest tak, że większość osób zmienia punkty elektryki, czy instalacje wodno-kanalizacyjne, a nawet miejsca kaloryferów. To z kolei wiąże się niestety z utratą rękojmi i gwarancji u dewelopera, więc na nowo powstałe instalacje konieczna jest gwarancja sprzedawcy mieszkania.
Odbiór techniczny mieszkania – tutaj potrzebujesz pomocy
Na początek warto sprawdzić okna. Podczas sprawdzania ich szczelności, zarówno tej związanej z uszczelkami, jak i tego, czy są dobrze osadzone, jedyną właściwą metodą jest wykonanie pomiaru wysokiej jakości, przy użyciu kamery termowizyjnej. W Internecie istnieje niestety wiele mitów na ten temat. Jednym z nich jest sprawdzanie szczelności okna paskiem papieru wkładanym pomiędzy skrzydła. Jest to bardzo niemiarodajne narzędzie, którego nie warto traktowac jako gwarant totalnej szczelności.
Należy tutaj dodać, że niewielki odsetek fliperów dokładnie sprawdza zakupione od dewelopera mieszkanie, zanim je dalej odsprzeda.
Bardzo często okazuje się wówczas, że oprócz usterek wizualnych, techniczna kamera termiczna wykazuje podczas przeglądu wady osadzenia okna. Taki defekt fliper powinien zgłosić deweloperowi do naprawy jeszcze przed przystąpieniem do wykańczania lokalu. Okna należy też sprawdzić pod kątem występowania wad oraz rys na szybach, klamkach, profilach i ramach. Kontrolujemy nawet, czy skrzydła nie wymagają regulacji.
Łazienka potrzebuje wyjątkowej uwagi
W tym pomieszczeniu skupiamy się przede wszystkim na ocenie jakości ułożenia płytek – tych na ścianach oraz na podłodze. Kontrolujemy wykończenie wszelkich silikonów uzupełniających w rejonie toalety, umywalki, wanny i na krawędziach podłogi ze ścianami. Ocena jakości wykonanych fug również nie powinna być przy odbiorze technicznym zbagatelizowana. Bardzo często zdarza się, że na światło dzienne wyjdą pęknięcia lub wykruszenia.
Co więcej, ważną kwestią w łazience jest sprawdzenie szczelność instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz tego, czy woda podczas docelowego użytkowania nie będzie wnikała pod płytki i powodowała potencjalnego wycieku do innych pomieszczeń, czy sąsiednich lokali. Oprócz próby szczelności, z której protokół powinien przekazać sprzedający, do kontroli tego typu usterek doskonale nadaje się profesjonalny miernik wilgoci oraz kamera termiczna. Dzięki niej można ocenić na zasadzie różnicy temperatur i odpowiedniego przygotowania instalacji, jak została ona wykonana oraz czy nie ma defektów, których naprawa będzie z pewnością kosztowna. Warto również poprosić sprzedającego o zdjęcia potwierdzające wykonanie hydroizolacji (tzw. folia w płynie, tworząca barierę dla wody) przed ułożeniem płytek.
Co jeszcze warto uwzględnić?
Elektryka. W mieszkaniach wykończonych pod klucz przez dewelopera zazwyczaj jest już możliwość ocenienia instalacji elektrycznej – w przeciwieństwie do stanów deweloperskich. Wszelkie wadliwe punkty elektryczne należy zgłosić sprzedającemu. Flipera warto natomiast poprosić o protokół pomiarów elektryki. Należy też sprawdzić, czy zgadza się ilość gniazdek w lokalu. Nikt przecież nie chce pominąć instalacji gniazdka, potrzebnego do zmywarki lub pralki. Nie zapominajmy również o sprawdzeniu opisów bezpieczników w skrzynce elektrycznej.
Kolejna kwestia to wentylacja. Do pomiaru przepływu powietrza w kanałach wentylacyjnych używany jest anemometr. Gwarantuje on precyzyjne wskazanie, z jaką prędkością powietrze jest wyciągane z naszego mieszkania lub też czy nie występuje wsteczny ciąg, co jest rzeczą wadliwą (tzw. cofka). Wentylacja w dużym uproszczeniu dzieli się na mechaniczną lub grawitacyjną. Zdarzają się lokale przygotowywane przez fliperów, gdzie kanał wentylacji kuchni zabudowano meblami lub przedłużono w sposób nieprawidłowy. To z kolei może w przyszłości wywołać naloty pleśni lub grzybów powstających się np. w narożach ścian. W przypadku mieszkań sprzedawanych pod klucz (np. w kamienicach), należy koniecznie poprosić o wgląd do protokołu kominiarskiego, dotyczącego całego budynku. Uzyskamy go bezpośrednio u zarządcy lub w administracji. Taki dokument wskazuje na wiele szczegółów technicznych, związanych z kanałami wentylacyjnymi. Wówczas może się okazać, że do jednego kanału podłączono kuchnie z kilku różnych mieszkań! Co jest oczywiście niezgodne z przepisami.
Odbiór techniczny mieszkania – kiedy można przeprowadzić go samemu?
Samodzielnie sprawdzić możemy z pewnością ściany i sufity. Skupiamy się wówczas przede wszystkim na kontroli gładkości powierzchni (brak rys, pęcherzy, nachlapań) oraz na jakości wykonanego tapetowania lub malowania, zwłaszcza w miejscach, gdzie stykają się ze sobą dwa różne kolory. Zdarza się, że ciemniejsza barwa częściowo przechodzi na jaśniejszą i wygląda to niekorzystnie.
Drugi element to podłogi. Choć nie kontrolujemy już tutaj betonowej wylewki, to i tak przyda się poziomica o długości dwóch metrów. Dzięki niej będziemy mogli sprawdzić, czy panele lub deski zostały poprawnie i równo ułożono, tak aby np. meble mogły stać na nich stabilnie. Na temat tego, że normy do wylewek nie są jednoznaczne, przeczytasz tutaj. W tym samym czasie warto sprawdzić listwy przypodłogowe, w tym ich narożniki oraz łączenia. Czy są estetycznie i trwałe, czy nie posiadają dużych szczelin lub zewnętrznych uszkodzeń? Możliwe również, że niektóre deski mogą posiadać defekty powstałe już na etapie produkcji, a mimo to zostały użyte przez osobę układającą podłogę.
Odbiór techniczny mieszkania to nie tylko pomieszczenia!
Warto przyjrzeć się również stolarce drzwiowej oraz innym elementom uzupełniającym. Na naszą uwagę zasługują m.in. drzwi wejściowe i wewnętrzne oraz kaloryfery. Należy dokładnie sprawdzić, czy nie odpryskuje im farba, okleiny lub nie są zdefektowane. W razie potrzeby podpowiadam, że z pomocą mogą przyjść zestawy wosków naprawczych. Można je dostać w sklepach internetowych i są dostępne w różnych odcieniach.
Ostatnią częścią wartą samodzielnego sprawdzenia są meble. Dla fliperów ich wybór i montaż to sprawa oczywista, aczkolwiek zdarzają się też deweloperzy, którzy również wykonują pełną zabudowę kuchni wraz z urządzeniami AGD (najczęściej jednak stany deweloperskie mebli nie mają). Meble należy sprawdzić pod kątem wizualnym, ich właściwego montażu i sposobu otwierania się wszelkich szuflad oraz szafek. Natomiast sprzęt obejmuje oczywiście gwarancja. Tym samym nie ma dodatkowej konieczności kontrolowania pełnej mocy i funkcji danego urządzenia w dniu odbioru. Jest to raczej czas na ocenę wizualną oraz odpowiedź na pytanie, czy coś nie zostało przez przypadek zniszczone lub uszkodzone.
Co dalej?
Chociaż odbiór mieszkania w stanie wykończonym wydaje się czynnością natury wyłącznie estetycznej, można na miejscu spotkać wiele różnych niespodzianek. Wiążą się one głównie z nieszczelnością instalacji wodnej oraz okien, a także zaburzoną wentylacją i termiką pomieszczeń. Oceńmy zatem, czy będziemy w stanie mieć te wszystkie aspekty na uwadze, odbierając nasz nowy lokal.
